Rentas cortas en Colombia: un proyecto de ley que no entiende el problema

En Colombia se está gestando un cambio importante en la regulación de la vivienda turística.

El Gobierno Nacional, a través del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MinCIT), presentó en diciembre de 2025, un proyecto de decreto —hoy en discusión en el Congreso de la República, para convertirse en ley— que endurece las condiciones para operar alojamientos en plataformas como Airbnb y Booking.

A primera vista, puede parecer una medida necesaria en un contexto de crecimiento acelerado del turismo. Sin embargo, cuando se analiza con mayor detenimiento, el proyecto revela problemas de fondo que no solo no solucionan las tensiones actuales del sector, sino que pueden agravarlas. Comparto tres razones por las que este enfoque resulta regresivo

1. Un error técnico: confundir uso del suelo con destinación de la vivienda

El decreto pretende exigir que la actividad turística desarrollada en una vivienda sea concordante con el uso del suelo definido en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT).

Esto, en la práctica, implica que si un inmueble está ubicado en un sector clasificado como residencial —es decir, de baja mixtura—, no podría destinarse a vivienda turística.

¿Por qué?

Porque el turismo se clasifica como una actividad mercantil, y el comercio, según la normativa urbanística, solo puede desarrollarse en suelos con ciertos niveles de mixtura.

El problema de este enfoque es doble.

Primero, desconoce la realidad del mercado: en muchas ciudades colombianas, la destinación efectiva de los inmuebles ya no responde de forma rígida a las categorías del POT. La ciudad real va más rápido que la ciudad normativa.

Segundo, y más grave, parte de una confusión conceptual: equipara el uso del suelo con la destinación de la vivienda, como si fueran lo mismo. No lo son.

Una vivienda sigue siendo vivienda:

• si la habita su propietario,

• si se arrienda de forma tradicional por este,

• o si se destina a estancias de corta duración.

Aquí lo que cambia es el tiempo de ocupación y la destinación de la vivienda, no el uso permitido del suelo ni su naturaleza urbanística. Pretender que la renta de corta estancia transforma automáticamente el uso del suelo es, en términos técnicos, un error. Y, que ese error, sea medido en fracción de treinta días, es un absurdo. Menos de treinta días: corta estancia. Treinta días o más: arriendo tradicional. No aborda, por tanto, prácticas cuestionables de propietarios de vivienda para escabullirse en esta regla de treinta días. Dando pie a la informalidad y a que más personas reinterpreten las reglas del juego.

2. Restricciones que desconocen cómo funciona el negocio

El decreto también introduce limitaciones operativas que afectan directamente la forma en que se comercializan los alojamientos. Por ejemplo:

• impide que un mismo Registro Nacional de Turismo (RNT) esté asociado a múltiples anuncios,

• y restringe la posibilidad de publicar distintas unidades habitacionales de un mismo inmueble de forma independiente.

Esto, que puede parecer menor, en realidad impacta de lleno el modelo de negocio de muchos operadores. Un caso típico: una vivienda con varias habitaciones que se comercializan por separado en plataformas digitales. Bajo el nuevo esquema, esto se vería limitado o incluso impedido. El resultado es claro: se restringen estrategias legítimas de comercialización y se afecta, sobre todo, a pequeños prestadores turísticos, que son quienes han dinamizado la oferta en los últimos años.

3. Más carga para el pequeño, menos responsabilidad del Estado

Colombia ya es uno de los países con mayores exigencias para operar vivienda turística de manera formal.

Lejos de simplificar o mejorar los sistemas de control estatal, el decreto traslada nuevas cargas a los particulares:

• más requisitos,

• más obligaciones,

• más barreras de entrada.

En la práctica, esto empuja a muchos actores a una disyuntiva compleja:

• formalizarse bajo condiciones cada vez más exigentes,

• o permanecer en la informalidad.

Además, se genera un efecto preocupante:
se termina equiparando a pequeños anfitriones con operadores turísticos de gran escala, imponiéndoles cargas tributarias, administrativas y regulatorias que no corresponden a su capacidad real. Esto no fortalece el sector. Lo distorsiona.

¿Qué está en juego realmente?

El problema de fondo no es si se debe regular o no la vivienda turística. La regulación es necesaria.

Pero debe partir de un principio básico: resolver problemas reales con diagnósticos correctos. Este proyecto no aborda:

• la escasez de vivienda para residentes,

• las fallas en la planificación urbana,

• ni las debilidades del Estado en inspección, vigilancia y control.

En cambio, introduce restricciones que:

• confunden conceptos técnicos,

• limitan la operación de pequeños actores,

• y trasladan responsabilidades públicas al sector privado.

Reflexión final

Cuando la regulación se construye sobre diagnósticos equivocados, no ordena el mercado:
lo desorganiza. Y en un país donde el turismo se ha convertido en motor económico para miles de personas y en una política de Estado, el riesgo no es solo jurídico o técnico.

Es social. Es estructural.

Alain Lever Williams